中南建设之深入分析

  本篇文章仅供小我进修和交换之用,拾掇时间较长,重点在于阐发的逻辑,而非成果。

  从市场角度看,中南扶植近5年发卖流量和权柄金额增加幅度是比力大的,由此,能够看出中南的发展性在近两年里是比力好的,目前全体排名在前20名摆布。

  按照权柄金额排名,能够得知前十名的发卖权柄都是大于1000亿的,且前5名远远跨越排名靠后者,这是现实。中南扶植市值与权柄金额比值较小,由此,从而进一步深切阐发中南扶植到底是不是低估的。

  中南扶植借壳大连金牛,于2009年完成资产重组而且顺利上市。回首公司2009-2016年停业总支出和净利润,2009年作为肇始年份营收为56.84亿,净利润为5.6亿,截止2016年营收为344.4亿,净利润4.08亿,7年主营复合增加率为29.35%,净利润复合增加率为-4.42%,估计2017-2019年主营收还将连结高速增加。

  2013年,签约金额156.5亿,结算金额88.12亿,停业支出88.12亿,停业本钱54.19亿。

  2014年,签约金额207.2亿,结算金额105亿,停业支出105亿,停业本钱72亿?

  2015年,签约金额225亿,签约发卖面积239.36万平方米,均匀发卖价钱9400元/平方米,新增地盘储蓄15个,中南建设地盘储蓄面积1331.32万平方米,均匀楼面价1546元/平方米,停业支出125亿,停业本钱95亿。

  2016年,预售金额500亿,签约金额373.05亿,签约发卖面积373.05万平方米,均匀发卖价钱12054元/平方米,新增地盘27个,货值700亿,地盘储蓄面积1395万平方米,均匀楼面地价2529元/平方米,停业支出269.82亿,停业本钱221亿。

  2017年二季度,预售金额296.34亿,均匀发卖价钱12530元/平方米,新增地盘41个,货值701亿,地盘储蓄面积1837.53万平方米,均匀楼面地价3978.2元/平方米,停业支出75.98亿,停业本钱62.55亿。

  2015年是个拐点,2016年签约金额同比增加65.77%,均匀发卖价钱增加28.23%,2017年目测不会比2016年差。

  2015年起头新增地盘储蓄个数越来越多,地盘储蓄面积数值越来越大,象征着公司拿地越来越踊跃,为后续可连续运营地产项目奠基根本!

  2016年房地产板块停业支出同比增加115%((269.82-125.01)*100/125.01),停业本钱同比添加132%((221.02-95.01)*100/95.01)。按照中南扶植房地产板块结算周期为2年可大要果断出,2014年交房结算支出的金额约等于2016年停业支出为269.82亿;2013年交房结算支出的金额约等于2015年停业支出为125.01亿。然而,2016年停业支出添加的同时,停业本钱也添加了很多,现实得出的毛利率只要18.08%,比前几年反而越来越低,问题来自于停业本钱。

  上图是中南扶植的利润表,支出、本钱和利润次要来历于房地产板块和修建板块,咱们此刻只阐发房地产板块,晓得利润表的布局,很是主要。

  停业本钱=交房结转时的发卖本钱=( (均匀楼面价+单元修建装置本钱)*结转发卖面积)+利钱本钱化?

  停业总本钱=交房结转时的停业本钱+昔时停业税金+昔时三费(发卖用度+办理用度+财政用度)+昔时资产减值丧失?

  具体注释为:2016年的房地产板块停业本钱=2014年整年发卖出去的且在2016年全年交房并结转的发卖本钱,又等于( (2014年均匀楼面价+2014年修建装置本钱)*2014年结转发卖面积)+利钱本钱化,故而,2016年停业总本钱=( (2014年均匀楼面价+2014年修建装置本钱)*2014年结转发卖面积)+2014年利钱本钱化+(2016年停业税金+2016年三费+2016年资产减值丧失)?

  影响房地产板块停业本钱的要素有:(N-2)年均匀楼面价、(N-2)年修建装置本钱、(N-2)年结转发卖面积和(N-2)年利钱本钱化(N暗示昔时)!

  影响房地产板块停业总本钱的要素有:(N-2)年均匀楼面价、(N-2)年修建装置本钱、(N-2)年结转发卖面积、(N-2)年利钱本钱化、N年停业税金、N年三费和N年资产减值丧失(N暗示昔时)!

  较早拿的地去化快导致廉价本钱的地盘越来越少,新增地盘价钱越来越贵,因而均匀楼面价逐年添加。

  2017年房地产根基修建装置本钱,最低尺度1443元/㎡,最高尺度3725元/㎡,中南置地属于高等尺度,大要3000元/㎡,加上精装修本钱约为1000元/㎡(100平方米10万装修用度),总计4000元/㎡。早些年的建安用度要低于2017年的尺度。

  N年的停业支出来自于N-2年的交房结算支出,理论上N-2年的签约金额大于N-2年的交房结算支出,现实如斯吗?

  2013年签约金额156.5亿,2015年停业支出125.01亿,申明2013年签约的并未彻底结转为2015年的停业支出,有31.5亿推早退2016年结转!

  2014年签约金额207.2亿,2016年停业支出269.82亿,申明2014年签约的根基全数结转为2016年的停业支出(也有可能只是大部门),多出的62.62-31.5=31.32亿来自于哪里呢?

  2014年之前具有未去化完成的楼盘(楼盘盖好了,没卖出去),工程完成度比力高,2014年-2016年之间签约的都有可能在2016年结转为支出。

  故而2017年的停业支出要看2015年-2017年签约并交房结转的发卖金额。

  《呆管帐手册》如是说:房地产项目利钱能够本钱化。与制作业一样,停业支出和发卖本钱要婚配进入损益表。房地产的特殊性在于,对应具体房地产项目标融资本钱也能够本钱化(利钱领取的时候不计入当期本钱用度)到“存货”科目中,与地盘本钱、修建装置本钱等一并在交楼确认支出时结转为发卖本钱。这是十分正当的行规,所有开辟商城市尽量本钱化利钱,除非不餍足本钱化前提。之深入分析

  2014年利钱收入27.68亿,利钱本钱化23.61亿,财政用度总计4.13亿!

  2015年利钱收入31.5亿,利钱本钱化27.09亿,财政用度总计3.87亿!

  2016年利钱收入28.35亿,利钱本钱化24.77亿,财政用度总计3.82亿?

  停业支出越大,停业税金及附加越多; 2016年-2017年销量比力好,2017Q3三费为16.93亿,低于2016年Q3的三费 17.59亿,三费获得了很好的节制。

  影响房地产板块停业总本钱的要素:(N-2)年均匀楼面价、(N-2)年修建装置本钱、(N-2)年结转发卖面积、(N-2)年利钱本钱化、N年停业税金、N年三费和N年资产减值丧失(N暗示昔时)?

  停业总本钱=交房结转时的停业本钱+昔时停业税金+昔时三费(发卖用度+办理用度+财政用度)+昔时资产减值丧失?

  (必要留意的处所:2018年结转的面积小于2016年签约面积太多,建安用度凌驾4000元/㎡太多,以下估值的偏差就越大。)?

  (留意:以上数据仅仅是小我估算出来的,现实成果得按照公司报表,不做任何投资根据。)!

内容版权声明:除非注明,否则皆为本站原创文章。

转载注明出处:http://insikapub.com/dalianjinniu/269/